شکایت از سازنده ساختمان چگونه است؟ شکایت از بساز و بفروش

در بسیاری از موارد مربوط به ساختمان های کلنگی، مالکان به دلیل کمبود یا عدم بودجه، اقدام به ساخت و ساز اشتراکی می کنند؛ بدان معنا که سازنده در ازای پرداخت هزینه ساختن بنا، مالک تعدادی از واحدهای ساختمان نوساز می شود. برای رخ دادن این شراکت باید قراردادی قانونی بسته و ضمن آن به تک تک موارد مانند مرغوبیت مصالح پرداخته شود؛ طرفین با امضای این شراکت نامه به آن متعهد می شوند.

بسیاری از پرونده های قضایی مربوط به املاک، به دلیل این است که سازنده به تمام یا بخشی از قرارداد عمل نکرده است؛ خسارت های وارده طی این قانون شکنی در مقادیر بالا بود به همین دلیل در صورت برخورد با چنین پرونده هایی از بهترین وکیل ملکی کرج یا محل زندگیتان درخواست کمک کنید. هدف از گردآوری مقاله ی «شکایت از سازنده ساختمان چگونه است؟ شکایت از بساز بفر‌وش» آشنایی مختصر افراد غیرمتخصص با فرآیند قانونی اینگونه پرونده هاست.

محتوای شراکت نامه شامل چیست؟

همانطور که پیش تر اشاره شد، برای تنظیم شکایت نامه علیه سازنده ساختمان و ثبت رسمی آن در سامانه خدمات الکترونیک قضایی، ابتدا باید شراکت نامه ای رسمی وجود داشته باشد که تمام یا بندهایی از آن نقض شده باشد؛ محتوا و بندهای شراکت نامه ساخت و ساز شامل مواردی مثل زمان تخریب ملک (شروع کار) و زمان تحویل ملک (پایان کار) است که این فاصله نسبت به وسعت زمین و عظمت ساختمان (تعداد طبقات و واحدها) متغییر است؛ مثلا برای آپارتمان های 4 طبقه‌ در دو واحد، معمولا تا دو سال طول می کشد.

سایر مواردی که ضمن قرارداد به آنها عهد می شود به شرح زیر است:

اجاره خانه مالک:

همانطور که اشاره شد، شراکت نامه های ساخت وساز اکثرا به دلیل کمبود بودجه مالک یا عدم وجود آن صورت می گیرد؛ مالک در طی سال هایی که ملکش در حال ساخته شدن است باید همراه خانواده اش در ملک دیگری اقامت داشته باشد. بنابراین در بیشتر قراردادهای ساختمانی فراهم کردن خانه ای مناسب برای مالک شرط است؛ منظور از مناسب از نظر محل زندگی، دسترسی به خدمات عمومی‌ و رفاهی و تعداد اتاق کافی است.

یعنی نمی شود یک خانه تک خوابه 40 متری را برای یک خانواده ی پر جمعیت در نظر گرفت. بدیهی است که در صورت توافق بر سر این موضوع با سازنده، پرداختن اجاره نیز بر عهده وی‌ خواهد بود؛ در صورت عدم پرداخت اجاره خانه مالک، امکان ثبت قانونی شکایت از سازنده ساختمان فراهم می شود.

مصالح ساختمانی:

مهمترین فاکتوری که ضمن قرارداد ساخت و ساز باید به آن پرداخته شود مربوط به مصالح ساختمانی است که در پرداختن به آن در دو بعد الزامی است:

• مرغوبیت مصالح ساختمانی؛ امنیت و آسایش مالکان ساختمانی که در حال ساخت است، بسته به مرغوبیت مصالح به کار رفته در ساختمان تعیین می شود؛ برای مثال اگر از لوله های بی کیفیت استفاده شود، بعد از گذشت یکی دو سال ممکن است لوله ها پوسیده شوند و بترکند و علاوه بر هزینه های تعمیر لوله، باعث آب کشیدن و ریزش سقف یا دیوارها شود که ممکن است آسیب های جانی را نیز به دنبال داشته باشد. برای همین بر سر درجه یک، دو یا سه بودن مصالح باید به توافقی رسید و در صورت امکان حتی برند مصالح را نیز ثبت و ضبط‌ کرد. بسیاری از سازندگان به دلیل اینکه قصد اسکان در ساختمان نوساز را ندارند، از مصالح نامرغوب استفاده کرده و بخشی از بودجه را برای خود نگه می دارند که بدون شک در این صورت امکان ثبت قانونی شکایت از سازنده ساختمان به وجود می آید.

• طرز استفاده از مصالح ساختمانی؛ صرفا امنیت مالکان آینده صرفا بسته به کیفیت مصالح نیست؛ هرچقدر هم که مصالح ساختمانی مرغوب باشند، اما از نیروی کار متخصص استفاده نشود، استحکامی به عمل نمی آید. کشور ما بر روی کمربند زلزله خیز قرار داشته و رخ دادن زلزله های کم یا پر شدت، احتمال دارد؛ به همین دلیل ساختمان های باید بر اساس استانداردهای خاص و توسط افراد با تجربه و متخصص طراحی یا ساخته شود تا در برابر ریزش به حداقل مقاومت برسند! شکایت از سازنده ساختمان در این مورد زمانی ممکن است که وی برای کاهش هزینه ها، از مهندسین نقشه کش، خاکبرداری، عمران و… تحصیل کرده و با تجربه درخواست همکاری نکرده و خانه ای ضعیف و بی کیفیت تحویل داده شود که امنیت ساکنین را تهدید کند.

سهم شُركا:

می دانیم که حین نوسازی خانه های کلنگی، تعداد واحد ها افزایش یافته و مالک و سازنده هرکدام سهمی در آن دارند؛ تعداد واحد یا دانگ هایی که به هر فرد می رسد باید پیش از هرگونه اقدام ساخت و ساز، مشخص شود؛ در بعضی موارد شش دانگ کامل به یک فرد نمی رسد که در این صورت امکان معامله و پیش خرید دانگ‌های باقی مانده نیز به وجود می آید. بسیاری از پرونده های قضایی مربوط به املاک، به بالا کشیدن بخش یا تمام یک ملک توسط سازنده بر می گردد چراکه ابهامی در بند «سهم» وجود داشته است!

برای جلوگیری از ضررهای هنگفت، درخواست کمک از بهترین وکیل کرج یا محل زندگیتان در بررسی این بند یا کل قرارداد ملکی تان همواره پیشنهاد می شود. برای پیدا کردن یک وکیل خوب و حاذق روش های مختلفی پیش روی شما قرار دارد که بهترین و ساده ترین راه، کمک گرفتن از سایت هایی است که وظیفه معرفی بهترین وکلا را دارند. سایت vakilazma.com یکی از بهترین و معتبرترین سایت های فعال در این زمینه است که شما می تواند با کمک آن یک وکیل ماهر را پیدا کنید و با خیال راحت پرونده را به او بسپارید.

مراحل ثبت شکایت از سازنده ساختمان چگونه است؟

تا این قسمت از مقاله ی «شکایت از سازنده ساختمان چگونه است؟ شکایت از بساز و بفروش» به دلایل امکان طرح شکایت پرداخته شد، در ادامه مراحل ثبت شکایت شرح داده می شود:

وجود دلیل محکمه پسند:

به صورت مفصل به این دلایل پرداخته شده و تنها به نکات مهمی اشاره می شود:

• اگر مالک به دلیل عدم تحویل ساختمان در تاریخ معین شده می خواهد اقدام به شکایت کند، بهتر است که ابتدا سعی بر حل مسالمت آمیز مشکل کند و با سازنده بر سر تاریخ جدید به تفاهم برسند؛ چراکه مراحل شکایت و دادرسی به پرونده تنها باعث دورتر شدن تاریخ تحویل ملک می شود.

• در صورت وجود نواقص در ساختمان یا عدم مرغوبیت مصالح، ثبت شکایت اقدام درستی است.

• در بیشتر قراردادهای ساخت و ساز، سهم مالک 55% و سهم سازنده 45% است، اما مهم آن مقداری می باشد که در شراکت نامه ثبت شده است؛ در صورت عدم امکان وصول سهم خود، شکایت از سازنده ساختمان توصیه می شود.

ارائه و اثبات دلیل:

مالک با ارائه دلیل و مدارک کافی برای اثبات آن باید دادخواست اش را به نزدیک ترین شورای حل اختلاف به ملک نوساز ارائه دهد؛ مهمترین مدرک همان قراردادی می باشد که بین سازنده و مالک بسته شده است. استشهادنامه نیز می تواند در طی فرآیند دادرسی موثر واقع شود.

پرداخت هزینه کارشناس:

در شورای حل اختلاف باید مبلغی در ازای بررسی ساختمان توسط کارشناس دادگستری پرداخت شود و فیش واریزی آن را تسلیم شورا کند تا فرآیند اعزام کارشناس شروع شود.

اعزام کارشناس:

کارشناس ذی صلاح به ساختمان مراجعه کرده و به صورت عینی دلایل شکایت را بررسی می کند، مثلا کیفیت مصالح ساختمان یکی از مواردی است که باید حتما توسط کارشناس بررسی شود. پس از بررسی، میزان خسارت وارده برآورد شده و باید این هزینه توسط سازنده به مالک پرداخت شود؛ همچنین خود مالک نیز می تواند مبلغی که می خواهد به عنوان خسارت مطالبه کند را اعلام کرده و منتظر رای دادگاه بماند.

نتیجه گیری

مهمترین مدرک برای ثبت شکایت از سازنده ساختمان، همان شراکت نامه و قرارداد ساخت و سازی است که بین طرفین بسته می شود؛ ضمن این قرارداد باید تاریخ شروع ساخت، تاریخ تحویل ساختمان، مرغوبیت مصالح و… مشخص شود. در صورت فسخ هر بند از این قرارداد توسط سازنده، امکان طرح شکوائیه فراهم شده و فرد با مراجعه به نزدیکترین شورای حل اختلاف به ملک، دادخواست شکایت اش را ثبت می کند؛ برای بررسی صحت دلیل شکایت، باید مبلغی برای اعزام کارشناس به ملک پرداخته شود. کارشناس پس از مراجعه به ملک و بررسی آن، مقدار خسارت را برآورد و به دادگاه اعلام می کند، سپس سازنده مجبور و محکوم به پرداخت این هزینه است.

منبع: وکیل از ما