شرایط و نحوه مشارکت در ساخت و ساز + مشکلات احتمالی

امروزه به دلایلی مثل ادغام املاک یا کمبود بودجه، بسیاری از ساختمان های تجاری و‌ مسکونی واقع در شهرهای بزرگ، به صورت مشارکتی بنا می شوند؛ متاسفانه به تبع افزایش تعداد ساخت و ساز های مشارکتی، نمودار جرائم مربوط به نقض شراکت نامه ها نیز روندی صعودی داشته است. در مقاله «شرایط و نحوه مشارکت در ساخت و ساز + مشکلات احتمالی» برای جلوگیری از انواع خسارات ضمن مشارکت، به مطرح ترین سوالات در این زمینه، تحت نظر پیمانکاران متخصص پاسخ داده می شود.

مشارکت در ساخت و‌ ساز چیست؟

تجدید و ترمیم بافت شهری در گذر زمان، امری اجتناب ناپذیر است؛ بدین منظور، ساختمان های قدیمی یا به اصطلاح کلنگی باید تخریب و دوباره ساخته شود. حال اگر مالکان این مساکن و مغازهای قدیمی، بودجه کافی برای پرداخت هزینه های تخریب و بازسازی را نداشته باشند، یا ملک باید فروخته شود یا ساختمان باید به صورت مشارکتی بنا شود؛ بدان معنا که مالک باید برای بازسازی ملک مذکور، به دنبال سرمایه گذار و سازنده ای باشد.

در نتیجه مشارکت در ساخت و ساز، امکان تبدیل یک واحد مالک به چند واحد یا واحدی بزرگ تر و با امکانات مدرن تر وجود دارد؛ سهم پیمانکار از ملک جدید نیز بسته به نوع قرارداد ابتدا، حین یا انتهای پروژه ساختمانی بر اساس شرایط مشخص شده در شراکت نامه، پرداخت می شود.

انواع مشارکت در ساخت و ساز کدام است؟

گفته شد که ضمن قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز، پیمانکار توسط سرمایه اش و مالک از طریق زمین یا ملکش شریک می شوند؛ اینگونه شراکت نامه ها بر اساس زمانی که سهم سازنده پرداخت می شود، انواع گوناگونی دارد که عبارتند از:

پرداخت سهم پس از اتمام پروژه:

در این نوع از مشارکت های ساخت و ساز، سهم طرفین بر اساس ارزش نهایی ملک مشخص می شود؛ بنابراین حین تنظیم قرارداد، بیان مواردی مانند مبلغ زمین/ملک لزومی ندارد. طی این قرارداد، سازنده به عنوان مجری طرح ساخت و ساز باید به پرداخت هزینه ها، استفاده از مصالح مرغوب و تحویل بنایی با کیفیت متعهد شود؛ بدیهی است که نقض تعهدات ضمن شراکت نامه ملکی مانند هر قرارداد دیگری، پیگرد قانونی را به دنبال دارد.

پرداخت سهم حین پروژه:

نوعی از مشارکت در قرارداد ساخت و ساز به صورت مرحله ای انجام می شود؛ بدان معنا که سازنده و مالک توافق می کنند که تا اتمام مرحله ای از ساخت، برای پرداخت سهم سرمایه گذار صبر کنند. برای پرداخت سهم سازنده باید مراحل زیر طی شود:

الف) باید مرحله ساختمانی مورد نظر(زیرسازی، اسکلت بندی، نما و…)، در بندهای قرارداد مشارکت ساخت و ساز ذکر و تا موعد تعیین شده به اتمام برسد.

ب) پس از اتمام مرحله مذکور، مالک باید وکالتی به سازنده بدهد تا علاوه بر انتقال مالکیت سهم مشخص شده به نام خودش، برای دریافت سند رسمی برای تمامی واحد ها اقدام کند.

پرداخت سهم پیش از شروع پروژه:

در بعضی از انواع ساخت و ساز های مشارکتی، سهم هر فرد نسبت به اموال ارائه شده (سرمایه و ارزش ملک قدیمی) محاسبه و در قرارداد ثبت می شود؛ مالک پیش از شروع تخریب و بازسازی، این سهم را به سازنده انتقال می دهد. از آنجا که سهم طرفین قرارداد در اینگونه پروژه ها تقریبا 50/50 می باشد، در بیشتر مواقع مالکیت سه دانگ ملک کلنگی به سرمایه گذار منتقل و اجرای طرح شروع می شود؛ به دلیل اینکه قرارداد های مشارکت در ساخت و ساز تاثیر مستقیم بر دارایی های مالک و سازنده دارد، پیش از تعهد طرفین به هرگونه شراکت نامه باید تسلطی نسبی به مفاد و شرایط قرارداد داشته باشند که در ادامه مقاله به آنها اشاره خواهد شد.

انواع نحوه مشارکت در ساخت و ساز چیست؟

قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز از جنبه نحوه مشارکت نیز انواع گوناگونی دارد:

الف) قرارداد پیمانکاری ساختمان

ب) قرارداد مشارکت مدنی ساخت

ج) قرارداد مدیریت

د) قرارداد پیمان

شرایط مشارکت در ساخت و ساز چیست؟

شرایط و نکاتی که باید حین تنظیم قرارداد ساخت و ساز مشارکتی مد نظر گرفته شود، به شرح زیر است:

• سود: معمولا برای تقسیم سهم مالک و سازنده ضمن قراردادهای مشارکتی ساخت و ساز، میانه (50-50) در نظر گرفته می شود؛ لیکن نسبت 55% مالک و 45% سرمایه گذار در شراکت نامه ها بیشتر به چشم می خورد. لازم به ذکر است که این درصدها می‌ توانند در شرایط مختلف، متفاوت اعمال شوند؛ سهم و درصد سود طرفین قرارداد بر اساس ارز رایج کشور، نرخ تورم، تغییرات قیمت مسکن، محله و منطقه وقوع ملک و… با استفاده از فرمول های ویژه محاسبه می شود.

• محتوای قرارداد: مهمترین نکته در تنظیم شراکت نامه، ذکر دقیق وظایف و مسئولیت های سازنده و مالک است؛ در صورت نقض هر کدام از موارد مذکور در قرارداد ساخت و ساز مشارکتی، امکان فسخ آن به وجود می آید. یکی از این وظایف برای سازنده، پرداخت مبلغی بلاعوض به مالک است تا در زمان ساخت و ساز شراکتی، همراه با خانواده در آن سکونت بگزینند؛ همچنین پیمانکار وظیفه دارد تا حداکثر هر دو ماه از روند ساخت و ساز به مالک گزارش بدهد!

اگر تا مدت زمان انقضای قرارداد ملک آماده تحویل نباشد، خسارت وارده توسط مراجع قانونی محاسبه و اعلام می شود؛ در صورت بستن قرارداد ساخت و ساز شراکتی با شرکت های پیمانکاری، مهر و امضای رسمی آنها باید استفاده شود.

انواع مشکلات احتمالی مربوط به مشارکت در ساخت و ساز کدام اند؟

از لحظه ای که سازنده و مالک به قرارداد ساخت و ساز مشارکتی متعهد می شوند تا زمانی که ساخت بنا به اتمام می رسد، بروز انواع مشکلات ممکن بوده و در ادامه مقاله، تعدادی از آنها شرح می شود:

1. عدم تحویل به موقع ملک مشارکتی: یکی از شایع ترین مشکلاتی که در ساخت و ساز های مشارکتی رخ می دهد، عدم تکمیل و تحویل ملک در تاریخ تعیین شده ضمن قرارداد است؛ اقداماتی که مالک می تواند نسبت به این مشکل احتمالی انجام دهد بدین شرح است:

الف) تعیین حق فسخ در قرارداد در صورت دیرکرد

ب) تعیین خسارت در قرارداد در صورت عدم تحویل به موقع ملک

ج) گرفتن ضمانتی از سازنده در قبال تحویل به موقع ملک

2. اختلاف نظر در تقسیم واحدها: در تقسیم واحدهای ملک مشارکتی امکان بروز اختلافات وجود دارد؛ این تقسیم بندی به سه روش‌ صورت می‌گیرد:

الف) تقسیم معمولی: این نوع تقسیم، همان تقسیم درصدی است که میزان معمول آن 55% مالک و 45% سازنده از کل سازه است.

ب) تقسیم واحدی: در تقسیم واحدی، فاکتور هایی مانند شرق-غربی بودن، شمالی-جنوبی بودن، طبقه واحد، امکانات واحد و… مد نظر گرفته می شود؛ مثلا واحدهای 1 و 4 به سازنده و 2 و 3 به مالک می رسد.

ج) تقسیم واحدی-احتسابی: مالکیت تعداد و کیفیت واحد ها از جمله مواردی است که طی اینگونه قرارداد ها باید مشخص شود؛ می دانیم که به دلیل قناسی ها ممکن است همه واحد ها به یک انداره نباشد، در تقسیم واحدی-احتسابی اینگونه موارد در نظر گرفته شده و طرفین به توافقی بر سر این موضوع می رسند.

3. تحویل ساختمان بی کیفیت: در قرارداد های ساخت و ساز چه مشارکتی باشد و چه نباشد، نوع و میزان مصالح ساختمانی، میزان کیفیت و حتی برند آنها نیز ذکر می شود؛ اگر ملکی که تحویل داده می شود با اطلاعات ثبت شده در قرارداد همخوانی نداشته باشد، امکان اعمال پیگرد قانونی و محاسبه میزان خسارت ممکن می باشد.

4. ساخت ملک متفاوت با نقشه توافق شده

5. بروز خسارات جانی و مالی حین پروژه

6. متعهد نبودن سازنده

معمولا خسارات وارده از کلاهبرداری های ملکی، مبالغ قابل توجهی بوده و ثبت دادخواست برای دادرسی به اینگونه جرائم، برای افراد غیر متخصص، دشواری های متعددی را به همراه دارد؛ به همین دلیل استخدام و مشاوره با بهترین وکیل کیفری در کرمانشاه پیشنهاد می شود. در راستای پیدا کردن یک وکیل خوب نیز نگران نباشید، زیرا وکیل از ما آماده کمک به شما در این زمینه است. ما در سایت حقوقی وکیل از ما بهترین های حوزه وکالت را با سابقه و تجربه ای که دارند به شما معرفی خواهیم کرد؛ بنابراین می توانید از این طریق بهترین وکیل کرمانشاه را پیدا کنید و پرونده را به او بسپارید.

کلام آخر

هنگامی که یک فرد برای تخریب و بازسازی ملک قدیمی اش بودجه کافی ندارد، باید با سازنده ای در امر بنای ملک مشارکت کند؛ طی قرارداد ساخت و ساز مشارکتی، سرمایه توسط سازنده تامین می شود. قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از نظر زمان پرداخت سهم سازنده به سه دسته پیش، حین و پس از ساخت ملک تقسیم می شود؛ این تقسیم بندی به اشکال درصدی، واحدی و واحدی-احتسابی صورت می گیرد. در طول پروسه ساخت و ساز مشارکتی امکان بروز مشکلاتی مثل عدم تحویل به موقع ملک، عدم کیفیت مصالح بکار رفته، عدم تعهد پیمانکار، عدم تفاهم بر تقسیم بندی سهم هر فرد وجود دارد؛ در صورت مواجه چنین مواردی، درخواست کمک از یک وکیل حاذق پیشنهاد می شود.

منبع: vakilazma.com