برآورد هزینه مسکن سال ۱۴۰۲

هزینه ساخت آپارتمان مسئله‌ای نسبی است و نمی‌توان با در نظر گرفتن تنها چند فاکتور به جمع‌بندی خوبی در مورد تخمین هزینه‌ها در ساخت آپارتمان رسید. به طور مثال قیمت مقاطع فولادی و مصالح تنها یک بخش از هزینه‌های ساخت و ساز آپارتمان است که بر خلاف عموم مردم بخش اصلی هزینه‌ها نیست و نمی‌توان برای برآورد هزینه ساخت آپارتمان به قیمت آن متکی بود. مواردی چون شهر محل ساخت پروژه، قیمت زمین، متراژ ساخت و ساز، قیمت پروفیل upvc، تأمین زیرساخت‌ها و … نیز می‌توانند از تأثیرگذارترین عوامل در تعیین هزینه ساخت آپارتمان باشند. با ما همراه باشید تا در مورد این هزینه‌ها بیشتر بدانید.

عوامل تأثیرگذار بر هزینه ساخت و ساز

همان طور که در مقدمه هم اشاره کردیم، عوامل مختلفی برای برآورد هزینه ساخت آپارتمان باید در نظر گرفته شود. ما در این بخش به همه عوامل موجود در برآورد هزینه ساخت آپارتمان می‌پردازیم. مهمترین عواملی که می‌توان آن‌ها را برشمرد عبارتند از:

قیمت زمین

شاید بتوان گفت اصلی‌ترین هزینه در ساخت و ساز، قیمتی است که برای خرید ملک باید پرداخت. این که در کدام شهر، کدام استان، کدام منطقه از شهر و چه متراژی، ملک مورد نظر خریداری می‌شود، نقش عمده‌ای بر هزینه‌های ساخت و ساز خواهد داشت. مواردی چون لوکیشن قرار گیری زمین، نزدیکی به ایستگاه‌های مترو، اتوبوس و تاکسی، برخورداری از تسهیلات شهری و… از جمله مواردی است که در قیمت یک زمین تأثیر می‌گذارد و در نهایت می‌تواند یک عامل مهم در تعیین هزینه‌های ساخت آپارتمان باشد.

اخذ جواز ساخت

بعد از خرید زمین، بیشترین هزینه‌ای که صرف می‌شود، مربوط به دریافت جواز ساخت است. در این مرحله با ارائه سند مالکیت، اوراق هویتی صاحب یا صاحبان زمین، فیش پرداخت عوارض و … به شهرداری منطقه محل ساخت آماده دریافت جواز ساخت می‌شوید. ابتدا یک بازرس همه مدارک هویتی را به صورت حضوری و در محل ساخت سازه تأیید می‌کند. سپس باید یک مهندس پروژه و طراح ساختمان استخدام شده و نقشه‌های سازه تهیه گردد. بعد از این مرحله برگه تعهد محاسبات، نقشه‌های سازه، برگه تعهد کارفرما و نظارت و … دوباره به شهرداری فرستاده می‌شود و در صورت تأیید مجوز ساخت از سوی شهرداری صادر می‌شود. این جواز ساخت تنها دو سال اعتبار داشته و هزینه صادر شدن آن سالانه ۳۰ درصد نسبت به سال قبل افزایش می‌یابد.

تأمین مصالح

یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار در هزینه نهایی ساخت آپارتمان، هزینه‌ای است که صرف خرید و تأمین مصالح ساختمانی می‌شود. در کنار مواردی چون نوسانات و تورم در بازار، کیفیت مصالح نیز در قیمت نهایی آن تأثیرگذار هستند. این مصالح ساختمانی شامل بتن، سیمان، گچ، میلگرد، چوب، در و پنجره ساخته شده از پروفیل یو پی وی سی و بسیاری از موارد دیگر است.. عموماً مصالح ساختمانی به سه درجه کیفی درجه ۲،۱ و ۳ تقسیم می‌شوند. انتخاب نوع مصالح می‌تواند در هزینه‌های نهایی و همچنین کیفیت سازه بسیار تأثیرگذار باشد. به طور مثال ساخت بناهای شیک و لوکس در مناطق بالای شهر معمولاً با استفاده از مصالح درجه یک و قیمت بالاتر صورت می‌گیرد اما این هزینه‌ها در مناطق پایین شهر به مراتب کمتر است. عمده هزینه‌های خرید مصالح شامل مواردی چون سیمان، گچ، آجر و … می‌شود. در حال حاضر هزینه سیمان به ازای هر مترمربع ۱۲۰/۰۰۰ الی ۲۵۰/۰۰۰ هزار تومان و هزینه گچ مصرفی ۹۵/۰۰۰ الی ۱۱۷/۰۰۰ هزارتومان برآورد می‌شود.

اسکلت سازه، سفت کاری و نازک کاری

از دیگر موارد پر هزینه در ساخت آپارتمان، خرید آهن آلات مرتبط با اسکلت ساختمان است. این که اسکلت سازه فولادی یا بتنی باشد نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی ندارد. سازه‌های بتنی عموما با صرف هزینه‌های کمتر انجام می‌گیرند اما باید در نظر داشت که ساخت آن‌ها به زمان بیشتری نیاز دارد. در حال حاضر هزینه ساخت آپارتمان با اسکلت بتنی به ازای هر متر مربع با احتساب هزینه مصالح و دستمزد عبارتند از:

– اجرای سقف و ستون: ۲/۸۰۰/۰۰۰ الی ۳/۵۰۰/۰۰۰

– اجرای سفت کاری ساختمان: ۳/۵۰۰/۰۰۰ الی ۴/۸۰۰/۰۰۰

– اجرای نازک کاری: ۳/۵۰۰/۰۰۰ به بالا

در مورد سازه‌های فولادی هزینه اجرای سفت کاری و نازک کاری با سازه‌های بتنی یکسان است اما این مقدار در مورد اجرای سقف و ستون هزینه‌ای بین بین ۲/۵۰۰/۰۰۰ الی ۳/۶۰۰/۰۰۰ تومان را شامل می‌شود.

نمای ساختمان

بعد از ساخت اسکلت سازه نوبت به ساخت نمای ساختمان می‌رسد. این فاکتور نیز از عوامل تأثیرگذار بر هزینه نهایی ساخت آپارتمان محسوب می‌شود. انتخاب سبک و نوع نما بر هزینه آن تأثیر خواهد داشت. نماهای مدرن و لوکس هزینه‌های به مراتب بیشتری خواهند داشت. ضمن این که مواردی چون اجاره و برپایی داربست و دستمزد کارگران نیز باید در هزینه نهایی ساخت آپارتمان مد نظر قرار گیرند.

دکوراسیون داخلی

این بخش می‌تواند یکی از پرهزینه‌ترین مراحل ساخت آپارتمان باشد. در واقع سبک دکوراسیون داخلی مورد نظر می‌تواند بیشترین عامل تعیین بودجه این مرحله از ساخت و ساز باشد. انتخاب تجهیزات با کیفیت مثل پنجره‌های دوجداره و درب‌های کامپوزیتی اگرچه می‌تواند هزینه‌ها را به شکل قابل توجهی افزایش دهد، اما می‌تواند نقش مهمی هم در فروش آپارتمان‌ها به قیمت بالاتر داشته باشد. تأمین پروفیل با کیفیت، استفاده از بهترین پروفیل پنجره دوجداره و سایر تجهیزات از جمله درب ها، کلیدها و پریزها، شیرآلات، کابینت‌ها و… از جمله مواردی هستند که در این مرحله باید مورد توجه قرار گیرند.

هزینه‌های پیش بینی نشده

در کنار همه هزینه‌هایی که پیش بینی آن‌ها در بودجه ساخت و ساز آسان است، عوامل پیش بینی نشده‌ای نیز وجود دارد که باید به آن‌ها توجه کرد. تورم بازار و نوسانات قیمت ارز باعث می‌شود نتوان مقدار معین و مشخصی برای هزینه‌ها در طول دوره احداث بنا در نظر داشت. این عوامل می‌تواند تأثیر مستقیمی بر فاکتورهای یاد شده از جمله قیمت مصالح ساختمانی، قیمت فولاد، قیمت پروفیل یو پی وی سی و … داشته باشد ضمن این که موارد دیگری چون دستمزد کارگران و پرسنل، کانکس‌های نگهبانی، داربست و … را نیز باید در این بخش لحاظ کرد.

هزینه تقریبی ساخت و ساز در کلان شهرها در سال ۱۴۰۲

همان طور که اشاره کردیم به دلیل تغییرات لحظه‌ای و نوسانات بازار نمی‌توان قیمت دقیقی برای ساخت آپارتمان در نظر گرفت. در مورد برآورد تقریبی ساخت آپارتمان، ساخت پروژه‌ها در کلان شهرها و شهرستان‌ها با هزینه‌های متفاوتی انجام می‌گیرد. به طور مثال ساخت هر متر مربع آپارتمان در کلان شهرها در سال ۱۴۰۲ با امکانات معمولی عبارتند از:

• هزینه تقریبی ساخت آپارتمان ۱ یا ۲ طبقه: ۷ میلیون تومان به بالا

• هزینه تقریبی ساخت آپارتمان ۳ الی ۵ طبقه: ۱۰ میلیون تومان به بالا

• هزینه تقریبی ساخت آپارتمان ۶ یا ۷ طبقه: ۱۲ میلیون تومان به بالا

• هزینه تقریبی ساخت آپارتمان ۸ الی ۱۰ طبقه: ۱۴ میلیون تومان به بالا

• هزینه تقریبی ساخت آپارتمان ۱۱ یا ۱۲ طبقه: ۱۵/۵۰۰/۰۰۰ میلیون تومان به بالا

• هزینه تقریبی ساخت آپارتمان ۱۳ الی ۱۵ طبقه: ۱۷/۵۰۰/۰۰۰ میلیون تومان به بالا

• هزینه تقریبی ساخت آپارتمان ۱۶ طبقه به بالا: ۱۸ میلیون تومان به بالا

این هزینه‌ها در شهرستان‌های بزرگ و مراکز استان‌ها ممکن است تا ۲۰ درصد و در شهرستان‌های کوچک‌تر تا ۳۰ درصد کاهش داشته باشد.

جمع‌بندی

محاسبه هزینه نهایی ساخت آپارتمان با توجه به تعدد فاکتورهای دخیل در تعیین قیمت نهایی ساخت و ساز، کمی پیچیده و چالش برانگیز است. با این حال می‌توان با توجه به مشخص بودن آیتم‌های به کار رفته در ساخت و ساز چون مصالح ساختمانی، اسکلت‌های بتنی و فولادی، تجهیزاتی چون درب و پنجره ها، شیرآلات و … به یک برآورد نسبی دست پیدا کرد. ما در این مقاله به برآورد نسبی هزینه ساخت آپارتمان در سال ۱۴۰۲ پرداختیم.